房地产仍是最多中国富豪从事的行业，但其比例已从2004年的45%下降至2005年的28%；到了十年后的今天，2015年最近出炉的胡润中国富豪榜上，地产行业上榜人数比例降至历史最低点。

胡润研究院近日发布的《2015胡润百富榜》，制造业和房地产虽然仍是近半上榜富豪的主要财富来源，但地产行业上榜人数比例降至历史最低点，2015年仅占16%，比去年的19.8%下降了3.8个百分点；榜单前十的富豪中涉足房地产的有5位，万达王健林、泛海卢志强、苏宁张近东、万向鲁冠球、华彬严彬，但苏宁、万向、华彬的主业都不是房地产。

那么，富豪榜上地产富豪比例的变化反映出中国房地产行业哪些问题？

房地产行业进入新阶段

2000年以来的中国房地产市场经历了快速发展的黄金十年。根据2010年人口普查结果测算，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203.0亿平方米，较2000年增长近一倍，城镇人均住宅面积达到30.3平方米，十年增幅35.6%。其中，2010年城市人均29.2平方米，镇人均32.0平方米。

此外，同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。

与此相对应，地产富豪的数量或行业占比也同样经历了这样的起伏。以胡润制造《2003中国大陆百富榜》为例，在房地产市场刚刚起步的快速发展阶段，与房地产相关的企业在榜上占主导地位（58%的榜上企业以房地产或与房地产相关的建材、钢铁、瓷砖、木质地板、基建等为主营业务）；随着民营经济与互联网热潮兴起，尽管房地产行业富豪数量下降，但是“观澜湖2005胡润百富榜”数据显示，房地产仍是最多中国富豪从事的行业，但其比例已从2004年的45%下降至2005年的28%；到了十年后的今天，2015年最近出炉的胡润中国富豪榜上，地产行业上榜人数比例降至历史最低点。

市场集中度越来越高

胡润富豪榜地产行业上榜比例从2003年的58%降至2015年的16%，并不是说从事房地产行业的企业已经开始走下坡路，也不说明房地产行业的富豪的财富值在下降，而是反映出中国房地产市场由散兵游勇的初级阶段开始过渡到市场集中度相对较高的成熟阶段，上榜的少数地产富豪也因此掌握了大量的社会财富。

统计数据显示，2001～2005年房地产企业TOP10的集中度逐年下降，从2001年的3.21%下降为1.91%。虽然随后两年集中度有所增加，但行业集中度仍然很低，到2007年也只达到了3.38%。另据国家统计局《1999-2008房地产统计年鉴》显示，在企业数量上，1999～2008年，房地产开发企业总体上呈现增加的趋势，尤其是2003～2004年，房地产企业数量增长幅度达60%；2004～2005年，房地产企业小幅减少；2005～2007年，房地产企业数量继续稳步上升，2007年达到62518个；2008年，房地产企业数量急剧增加到87562个，是1999年的3.4倍。这就不难理解，在中国房地产市场的初级阶段，为何地产富豪的行业占比居高不下。

但到了市场相对成熟的阶段，竞争日趋激烈，并购现象增加，房地产企业数量锐减，行业集中度上升。同策咨询研究部数据显示，2014年全年销售额TOP10、TOP20的房企市占率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。在此情况下，大多数中小房企没有机会上榜。

地产富豪财富值与房企规模不断增加

在中国房地产市场的初级阶段，地产富豪的财富值相对较低，比如，《福布斯》2001年财富榜中国大陆100首富企业家，位于第四、第五的中信泰富荣智健和世茂许荣茂的财富值才分别为65亿元、60亿元。而到了2004年，36岁的黄光裕蝉联《福布斯》中国首富，其财富达到了140亿元。除此之外，他的北京房地产业务也取得了不俗的进展。此时，中国房地产市场还没有销售金额超过百亿的房企。

然而时至今日，同策咨询研究部数据显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%；TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿；预计2015年万科、绿地仍将房地产行业带入到“两千亿”时代，第一阵营中另外5家千亿级房企与之差距拉大。

从2015胡润百富榜也可以看出，61岁的王健林及其家族以2200亿财富超过马云，成为中国内地首富，财富比去年增长52%。而截至2014年年底，万达商业地产自持物业面积已达到2157万平方米；万达商业2014年销售金额达1600亿，增速高于行业三成。到2015年，万达持有物业面积将超过2500万平方米。从房企集中度角度来看，王健林及其家族所掌握的万达商业也位于中国房地产市场销售金额TOP10，在商业地产领域市场占有率排名也为第一。在企业规模上，万达商业已经是名副其实的“巨无霸”。

（作者为同策咨询研究部总监）