■业内分析

差价存在合理性

时隔两天，相邻的两块地地价竟然出现近万元的差价，这令人大跌眼镜，连很多业内人士也连连表示看不懂，有人直接表示若非行政干预，绝对不会出现如此大的差价。

但在参与了两块地竞价的合景北京副总经理欧坚看来，两块地之所以差价如此之大，还是有合理性的。

首先，1号地80%的面积是住宅，而4、5号地是住宅和商业混合用地，只有50%是住宅，而且1号地的位置的确优于4、5号地，因此，1号地的单价高于4、5号地也是正常的。

其次，从总价上看，也就是从竞价企业的资金实力看，4、5号地也很难超过1号地太多。4、5号地的面积比1号地几乎大了一倍，如果按1号地的成交单价算，总价将超过70万。按竞买标书的约定，这笔出让金必须在27个工作日内缴清。能在如此短暂的时间内凑齐这样一笔巨款，对竞拍企业的资金压力非常大。

因此，欧坚认为，这些先天条件注定4、5号地是不可能拍出和1号地相同的价格的。至于行政干预，欧坚认为这只是辅助影响因素，“关键还是市场说了算，取决于企业对土地市场的预期和口袋里是否有钱的判断”。

偶然性也会影响结果

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为，现场拍卖时的偶然性很大，参与企业、拍卖师的现场掌控能力、地块的具体指标，都可能导致两块相邻的同类型土地拍出反差很大的价格来。同时，他表示，3月15日3块地王的出现，对市场还是有影响的，“如果这两块地拍卖的时间对调一下，4、5号地很可能卖出更高的价格”。

欧坚表示，1号地的价格的确有些超过合理区间，可售面积的楼面地价应该在2.4万—2.5万/平方米之间比较合理，相对而言4、5号地的价格比较符合预估。

他认为，如果把两块地交换竞拍，最后的结果肯定与现在不同，差价肯定没有现在这么大。

■专家观点

任启鑫 土地稀缺造成地王频出

两宗土地虽然同在一个区域，但保利拿下的大望京4、5号地有比较大面积的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建产品不能拆分销售，无疑增加了销售难度，而远洋的1号地块大部分是住宅用地，甚至部分可用于建设低密度住宅。由于土地规划不同导致了两块地的适建产品及将来可能的定位和客群有较大差异，因此出现了土地价格的较大反差，这两块地的价格差异是市场行为。

当前，地王现象已经成为社会热议的焦点。批评的矛头直指大型央企，尤其是非房地产为主业的央企，之所以会出现这种情况，一是由于央企资金充足而投资渠道狭窄，实体行业不景气，而房地产行业利润相对较高。此外，一线城市土地资源稀缺，尤其是地段较好的地块更是受到了热捧，所以这种现象的发生是必然的。

近日国资委公开表示，要求非房地产主业的央企退出房地产行业。因此可以预见，未来央企屡创地王的现象将会大为减少。

张 月 未来走势仍需理性判断

“链家地产”市场分析师张月认为，判断土地拍卖价值给当前房价带来的参考，其实意义并不大。首先，各地块未来房产定位各不相同，房价偏差也就较大。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，历史上出现过的地王几乎100%都会建成高于区域一般商品房品质的房产。例如2005年清河毛纺厂地块建成的橡树湾项目，价格高出同区域几乎40%；朝青板块的星河湾项目，价格甚至一度达到同区域房产的2-3倍。各地块未来建成房产的定位不同，楼面成本也就相差较大，最后各自的房价对比意义也就不大。

其次，地王较高的楼面价实际上是涵盖了未来较长期房价上涨的成分，透支了部分对未来房价的预期，因此，区域房产短期内因地王的高价格而立刻调高价格并不科学，反而容易造成需求的观望以及转移，造成区域房产的空置，甚至是价格的下行。因此，“链家地产”市场分析师张月提醒消费者，对于地王周边房产价值应有一个较理性的判断，避免短期内快速上涨的行为。

顾辰天 地价虽波动房价还将涨

荧灿地产总经理顾辰天认为，在开发商看来，地价成本虽然是建房售价的依据，却不是重要因素，成本低，房价不一定低，但成本高，房价肯定高。保利地产以1.8万价格斩获的大望京4、5号地上市定价之时必定会参照二手房价格，届时，其将以相对较低的成本获得比远洋地产更多的利润。相对于成本而言，周边房价则是更重要的定价根据。目前望京已经成为北边工作的小白领们置业的首选。月收入万元以上稍有经济实力的年轻人还是愿意在望京买房。加上周边新盘存量不多，所以二手房长期来看还是具有极大的市场潜力，加上大望京1号地的影响，顾辰天认为，望京今年房价的涨幅肯定超过全市平均涨幅。

■置业提醒 业主切莫过高估计房价

“远洋拿得望京地块有其特殊性。这块地一面靠着北小河，一面对着望京公园，而且靠近中央别墅区。远洋很有可能将其打造成一个五环内的低密度住宅项目，品质会比周边项目高出很多，所以业主不能光看楼面地价，还要看到其他因素。”21世纪不动产市场分析师孟奇建议买卖双方都要对市场保持冷静。

他给记者举了一个例子，位于大屯的紫玉山庄是北京一个典型的五环内别墅项目，目前的售价约在60000元/平方米，而周边的二手房价约为25000元/平方米，连别墅项目的一半都不到。

孟奇认为未来望京房价的总体走势依旧是向上的，短期内成交量会有所下挫。但预计1至2个月区域楼市涨价的效应将被逐渐消化，成交量也将逐渐回升。