高房价问题,一直以来是社会关注的焦点之一。由于去年国内的住房价格上涨过快,引发了新一轮房地产调控。两会前后,房地产调控有进一步升级迹象。那么,如何看待今年中国房地产市场的发展趋势呢?

　　笔者以为,我们可以从以下三个方面观察今年房地产市场的发展前景及波动趋势。

其一,国内房价基本上不会出现显著下降。

之所以会得出这一判断,是因为我们可以从四个方面来分析这个问题。

一是短期内“招拍挂”的土地供应方式不会改变。尽管目前实行“价高者得”的土地供应方式有其缺陷性,但如果采用其他方式供地,问题或弊端则可能更多;二是去年以来“新地王”的不断涌现,进一步提升了房价上涨的预期,这种预期在当前土地供应比较短缺的情况下很难改变;三是目前我国的快速城市化进程,有利于国内房地产市场的中长期发展;四是由于目前经济恢复性增长的基础尚未牢固,货币流动性过剩在短期内不会改变。

因此,尽管目前抑制高房价的呼声很高,房地产调控还可能进一步强化,但考虑到其他一些因素的话,特别是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展等考虑,它们非但不希望房价下降,而且还希望地价和房价能在社会可承受的限度内继续保持平稳增长。此外,商业银行、房地产开发商出于自身利益的考虑,也不希望房价出现下跌。

据此分析,今年国内房价要出现明显下降似乎很难。

其二,加大保障房建设规模,进一步提升社会覆盖面。

随着国内房价的上涨速度过快,高房价问题已经成为一个突出的社会问题。出于社会稳定、保障低收入人群和住房困难户的人道精神,并借鉴成熟的国际经验,未来我国将进一步加快城镇保障房建设步伐,进一步扩大社会的覆盖面。

但是,鉴于当前地方政府的财力和资源仍相当有限,我国还无法大量供应保障性住房。从长期来看,地方政府提供的保障性住房规模,最多只能管到约占人口20%的低收入人群和家庭,但目前离达到这一指标还很远。

另外,从城市长远发展目标来看,建设保障性住房并非简单之事,不仅要考虑其居住功能,还必须考虑到医疗、教育、商业、就业、交通等其他配套建设。也就是说,保障性住房建设还要与城市的地位和功能等发展要求相适应。

但是,加大保障性住房建设规模,将是今后我国房地产市场发展的一大亮点或一大特点。

其三,市场竞争加剧,房地产企业分化日趋明显。

其中,商品房开发用地十分稀缺,是导致房地产开发商彼此竞争加剧的重要原因之一。伴随着我国城市化进程的不断加快深,未来城市商品房的开发用地将十分有限,突出了商品房用地的土地稀缺性问题。

以南京市为例,2008年至2020年,南京市建设用地指标(包括商业性经营用地、工业用地、交通和重点项目用地)只有约143平方公里,平均每年可供的建设用地约为2万亩指标,但近几年来南京市每年的建设用地供应约有4万亩,这表明未来南京市土地仍将十分稀缺。

因此,预期城市地价下降的可能性并不大,尤其是一、二线城市及三、四线城市的主城区地价下降的可能性不大。即便地方政府降低了地价,但按目前的市场需求(无论是刚性需求还是投机需求)来看,房价也不可能出现明显下降。

但是,土地资源十分稀缺,无疑将加剧房地产开发商之间的激烈竞争。由此,有可能形成这样的竞争格局:大型房地产开发商将主导一、二线城市,中小房地产开发商被“挤出”一、二线城市。由此,导致中小房地产开发商移师或进军三、四线城市,走合作开发或转向商业办公地产等。但是,中小房地产开发商仍将面临大型房地产开发商在三、四线城市中的“围追堵截”。

当然,除此土地资源会加剧房地产开发商之间的竞争外,影响房地产开发商竞争优势的另一大因素是资金或资本优势。

从目前看,除了传统的银行借贷融资外,房地产开发商也会考虑其他的融资渠道,如贷款性信托融资、股权性信托融资、产业基金、合作开发等,新的融资品种和开发模式将会应运而生。

另外,随着上市地产公司增发获批,预计房地产上市公司的再融资将逐渐放行。上市房地产开发商的资金或资本优势将大大增强其竞争力,它们有望保持这一市场竞争的领跑者优势。

由此,预期未来中国房地产市场将可能呈现“强者恒强,弱者恒弱”的新竞争局面。(作者系栖霞建设副总裁、经济学博士)