深圳房价已见顶了吗？

【中国经营网综合报道】从去年“9·30”政策出台至今，深圳全市新房价格上涨了近30%，一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。尤其是今年以来，深圳的新房价格连续2个月领涨全国，二手房价格更甚，连续4个月领涨，总价一天涨几万的例子比比皆是。不过，进入9、10月，价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销，二手房市场则主动下调报价。这是否意味着深圳房价已经见顶了呢?

深圳房价全国第一

据凤凰财经报道，在全国楼市哀鸿遍野的2015年，深圳人却经历着有史以来最疯狂的地产泡沫。8月份的数据显示，全国100个城市中有18个城市新建住宅均价出现同比上涨。其中，深圳新建住宅同比上涨26.38%，同比涨幅高居首位。

在深圳之后，上海、保定等13个第二梯队上涨城市同比涨幅1.00%~10.00%之间，珠海、连云港、镇江、新乡同比涨幅在1.00%以内。深圳房价涨幅继续傲视群雄!

从绝对价格看，深圳新房均价也悄然超过北京和上海，每平米接近3.8万元，高居全国首位，比首都北京和魔都上海还高出4000元!而从深圳人的直观感受看，深圳房价上涨之迅猛远非数字能够表现的。

值得一提的是，现阶段可以不买房，但现在深圳年轻人连房都租不起!

数据显示，深圳8月租赁成交量快速上涨，租赁成交量环比增长34.1%，同比增长27.8%，达到近一年来的新高。在高成交量的推动下，8月平均租金66.26元/平方米/月，环比上涨4.6%，同比上涨25.4%;套均租金5057元/月，同比上涨25%。据测算，房租已占到深圳白领月收入的一半。

在年初召开的深圳两会上，深圳市人大代表戴梅在两会期间也表示，以前只是房价高，今年租金也开始猛涨。在南山区科技园附近，三房一厅的租金一般都在七八千元。深圳综合开发研究院区域发展规划研究所副所长刘国宏担心，深圳对研发人才的吸引力正在下降。

他说，本轮房价上涨有深层次的原因，包括社会资本要找一个投资标的。深圳较强的竞争力以及宜居的环境使得它成为全国资本投资的流向地。但房价大幅度上涨导致居住成本急剧上升，租金也在上涨，这将对人才产生挤压效应。

刘国宏说，即便乐观地计算，一位普通的科技研发人员收入的积累在深圳安家乐业也是比较困难的。虽然从公共政策来看，深圳从来没有把房地产作为支柱行业，但是政府需要降低生活成本，让各种创新创业人才留下来，发挥才智。

市人大代表王希耘也以其工作经历提出，高房价以及高租金让企业留住人才不易，建议加大廉租房建设力度，让年轻人有安全感。王希耘在企业从事人事工作，她谈及公司招聘的研究生，前三年提供宿舍，后续就需要自己有住房。两个研究生后来都去了他们在湛江的公司工作，不愿意留在深圳。她说深圳不仅是房价高，租金也高，年轻人不仅买不起房还租不起房，租房经常要面临涨价搬家，没有安全感。

实际上，2013年，深圳公寓豪宅深圳湾一号传出最高售价17.8万元/平的消息，创造深圳高层豪宅“天价”!但这个“天价记录”只保留了一天，第二天东海国际中心传出最高售价42万/平“天价”，深圳被称“跑步追赶资本主义”。第三天称“备案错误”，纠正为29万元/平。岂料，一个月不到的时间，深圳再次传出中国改革开放发源地也是南中国最大涉外富人区蛇口某盘将诞生“百套亿元高层豪宅”。

蛇口“亿元豪宅”与伍兹公寓相隔不到500米，同在蛇口海上世界片区，同时也是中国改革开放发源地+南中国最大涉外富人区，原本就富贵逼人：鲸山别墅、半山海景、龟山别墅以及兰溪谷等多个豪宅扎堆，40多个国家上千名外籍人士居住于此。

此外，买房要交80万茶水费，这事也发生在2013年。多名置业者在网上反映，他们申购已久的深圳南山区后海雅园在拿到预售证后迟迟不肯开盘，，某天清晨7点开始秘密开盘，现场工作人员公然要价茶水费，并称要多掏80万就保证买到房子。

位于深圳福田区的百花片区是深圳传统的教育片区，也是深圳最为优越的名校片区之一。

该片区有深圳实验小学、荔园小学(北校区)、百花小学和实验中学几大名校。从几家中介工作人员的介绍中，该片区实验小学的学位房卖得最贵，其中最小面积的是位于国城花园的单身公寓为44平方米，总价约400万，平均单价近10万元。

北京，国家首都，政治经济和文化中心。由于先天的政治优势，北京吸引着全国乃至全世界的大型企业总部，总部经济将在很长一段时间内成为首都经济不可撼动的护城河。上海，中国金融中心，海派文化和金融先发优势，决定着上海经济中心的地位同样不可撼动。

而深圳呢，一无政治资源，二无先天基础，唯一的优势就是优良的创业环境和年轻创业者的涌入。

由中国社科院发布的《城市竞争力蓝皮书》显示，2014年深圳城市竞争力已取代香港跃居全国首位。《蓝皮书》指出，深圳被列入一线城市，不仅因其是中心城市和GDP排名全国前列，更因它与外界的信息流、资金流和物资流相比其他城市有巨大优势。深圳城市竞争力的崛起、创新能力的提升，深圳已经成为吸引年轻人，特别是创新型人才涌入的大都市，2014年深圳人口平均年龄只有34岁，深圳已成为中国一线城市中人口结构最年轻的城市。

现在深圳看起来一片生机勃发，归根结底是有一群敢于追逐深圳城市梦想的年轻人和创业者的支撑。如果决策者过于短视，将房地产业作为拉动深圳GDP、叫板北京和上海的资本，无疑是舍本逐末，动摇深圳赖以发展的根基。

深圳人大代表贺海涛表示，深圳的人才问题，不仅是人才结构需要优化，还有一个明显的实际问题在制约着人才的集聚，就是高房价削弱了人才集聚的吸引力和竞争力。我接触到的很多企业家都在苦恼：不引进人才吧，企业就没有出路;引进人才吧，代价又很高。

接近知天命年纪的企业主刘维则在深圳临近城市——惠州买了一套房子养老，并将深圳的房子留给儿子。刘维的公司注册在香港，客户集中在东莞、惠州，不受深圳地域限制。逃离深圳的他说深圳适合那些二十多岁，不知道房价到底有多贵的年轻人。

暴涨后的深圳楼市何去何从?中介们都称“如果自住仍然不用害怕”，但对于那些重仓了深圳的炒房客呢，三四线城市炒房已经不靠谱了，回归一线城市算是找到了安全岛吗?

深圳房价撑不住了

据界面报道，10月11日，深圳气温不足20度。位于罗湖区的“锦缘里”项目首次开盘，与此前几个月深圳开盘疯狂的场景不同，这个准备了5年的楼盘首期推出100多套精装房，但却只吸引了上百个带着客户的中介，现场中介多过购房者，这让投资客们纷纷摇头。

在新房连涨了11个月后，深圳楼市的冬天终于提前来临。楼盘里中介多过购房者、新房开盘去化率不高、低首付、折扣渐多等现象开始凸现，似乎预示着房价暴涨了58%的深圳楼市，终于要撑不住了。

深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比暴涨58.7%，但环比仅微涨0.1%，滞涨和回调拐点已显现。

占据深圳楼市成交主力的二手住宅方面，深圳链家成交系统数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，2015年持续上涨的势头由此回调。不过，9月二手住宅价格同比去年涨幅仍然高达44.9%。

深圳中原地产研究报告也称，在认筹不理想的情况下，新盘销售率出现下降，随着第四季度供应量大增、竞争趋于激烈，部分开发商将通过促销来加大走量，深圳楼市下半年价格调整的可能性已经很大。深圳招商地产集团一位高管称，房价涨得已经让我们开发商心惊肉跳了，“早晚要还的”。

实际上，当前，深圳一二手房正在同步降温。

据《21世纪经济报道》报道，据深圳规土委数据，9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米，环比仅微涨0.1%;另据链家数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，上半年疯涨的深圳房价，开始回调。

进入10月，深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动，每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡，联美新天地则有“3万抵8万”，恒大帝景开盘当日推出额外92折……

布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段。即首付款可分三年付清，一开始只需支付首付款的33%，剩余首期房款由开发商垫付，此后三年客户按比例付清剩余首付款，而开发商不收取利息。这种手段，只会发生在楼市下跌期。

“深圳楼市确实在降了。”多位深圳房地产业内人士表示，其实今年市场热度的顶峰出现在6月份，从那之后尤其是股市跳水之后就一直在盘整，在价格下落之前，成交量已经连续三个月大幅下滑。

二手房也已降温。9月份，在中原监控取样的38个区域中，已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌，大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅紧随其后，宝安中心区、宝安西乡两区房价也出现微跌。深圳多家中介统计数据显示，小户型成交降温，投资客持续离场。

从10月至今的二手成交情况来看，缩量较为显著，10月初至今二手成交周均仅1432套，较黄金周之前大幅滑落;二手住宅成交均价为3.7万元/平方米，环比下降约15%。不过，此成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

不得不提及的是，房价降温的同时，从9月开始，深圳市也在加大了住宅供应。据美联物业全国研究中心统计，9月入市的项目为17个，约53.6万平方米住宅推出市场，较8月大幅上升41.5%。预计10月份全市将有25个左右的项目开盘或加推，相当于每周都有6个。

深圳中原指出，推售的上升也充分验证了，在失色的金九银十后半段，开发商将逐渐接受市场热度下降的事实，而增加推售。有些开发商还使用了金融工具来减少客户的首付压力，增大购房杠杆。在推售上行和市场热度减退的双向反馈下，四季度的价格也会承压。

中原继续表示，深圳房地产销售额2015年以来的反弹趋势已明显走平。前9个月，商品房销售面积较前8个月仅微幅增长，而销售额增长停滞。算来单价已下跌。深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断，年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。

另据华夏时报报道，隶属于深圳规土委旗下机构的一位智囊专家日前公开表示，深圳房地产市场最大的问题是库存不足，没有新地可用，旧改的周期长，难度也大，供求关系紧张会长期存在，到今年年底，深圳房价上涨的速度会很快。

由于该智囊专家参与了多年房地产调控，在某种程度上代表了政府的观点。但一周后，该政府智囊专家又改变口风发文安抚，列出深圳住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据，表示楼市后期供应将保持充足，市场不必过分紧张。只要限购不取消，大规模的投机就不会存在。

上述智囊专家认为，综合考虑，深圳政府不会轻易放松限购，以保证本地刚需的购房机会。但今年深圳政府准备调整普通商品住宅标准。此外，还可能减免部分税费，取消 90/70政策，调整限外政策。

该智囊专家还表示，政府不应该用太多的行政手段去干预市场机制，应用金融和税收以及土地供应的手段来解决问题。这种市场导向正迎合了房企的需求。今年以来，深圳的限价政策也得以取消，高房价备案不再受限制。目前，深圳政府也并未从口头或行动上干预深圳开发商的涨价行为。